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Due diligence (dalla visura catastale alla visura urbanistica) — i controlli preliminari per vendere casa

gangemifabio — Mon, 15 Feb 2021 09:48:23 +0000

Controlli preliminari per vendere casa

DUE DILIGENCE (DALLA VISURA CATASTALE ALLA VISURA URBANISTICA)

Generalmente questa è una parte che non viene considerata dal venditore ma solo dall’acquirente. Invece è molto importante per il venditore verificare sin da subito se sono presenti errori o abusi in merito all’immobile che si appresta a vendere in quanto si eviterà di bloccare o rallentare la vendita per la sistemazione delle problematiche emerse.

Se hai deciso di leggere questo ebook probabilmente hai deciso o stai valutando di vendere il tuo immobile. Prima di farlo verifica che tutto sia in ordine. Ricorda: il venditore è responsabile civilmente e penalmente per quanto dichiarato in atto notarile. Quindi presta molta attenzione.

Quali sono le verifiche che devi effettuare? Bisogna premettere che la tipologia di documentazione su cui prestare attenzione può essere diversa, a seconda della tipologia di immobile venduto o a seconda delle diverse epoche in cui l’immobile è stato edificato. Per fare un esempio, se sto vendendo una villa che ho costruito su un terreno di mia proprietà dovrò recuperare l’atto di acquisto del terreno ed i relativi permessi di costruire; mentre se sto vendendo un appartamento basterà l’atto di acquisto dal precedente proprietario.

Fatta questa debita premessa vi elenco la check list della documentazione da verificare per una corretta vendita immobiliare:

Documentazione Immobile

Documentazione Condominiale

Di tutti i documenti elencati sopra solo la cosiddetta liberatoria delle spese condominiali può e deve essere fornita all’atto della vendita, per tutti gli altri documenti dovrai esserne in possesso o recuperarli nel più breve tempo possibile. La mancanza di un documento o il non accorgersi che un documento è errato può causarti la perdita di una vendita o nel minore dei casi un ritardo nei tempi di consegna, con le relative problematiche che ne potrebbero scaturire.

Ti raccomando di leggere attentamente tutta la documentazione elencata sopra, in particolare dovrai prestare particolare attenzione alle visure.

VISURA IPOTECARIA

La visura ipotecaria è un’ispezione che permette, consultando registri pubblici, di verificare il patrimonio di un soggetto con i relativi pesi, vincoli e ipoteche. Dovrai richiederla con un’apposita procedura alla ex Conservatoria dei Pubblici Registri tenuta presso l’Agenzia delle Entrate. Di seguito trovi il link con le informazioni su come richiedere la tua visura storica: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/agenzia/amministrazione-trasparente/servizi-erogati/carta-servizi/i‑nostri-servizi/area-consultazioni-e-certificazioni/certificazioni-ipotecarie-e-rilascio-copie

Una volta ottenuta la visura ipotecaria potrai quindi verificare se sul tuo immobile sono presenti gravami ad esempio ipoteche ancora in essere. Oppure, solo se hai effettuato una visura storica, potrai verificare se nei precedenti passaggi di proprietà è presente una donazione (ti invitiamo a leggere sul sito Mondocasa quali sono i rischi in caso di donazione immobiliare).

VISURA CATASTALE

La visura catastale in sostanza è l’estrapolazione delle risultanze catastali. Senza addentrarci troppo in questioni tecniche (che lasciamo a Geometri, Architetti, Ingegneri ecc) dalla visura catastale potremo trovare Foglio, Mappale e Subalterno ovvero gli “identificatori” del tuo immobile. Inoltre troverai la categoria catastale con la relativa rendita che sarà utile all’acquirente per calcolare alcune imposte sull’acquisto.

Puoi recuperare questi dati dal sito dell’Agenzia delle Entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/it/web/guest/schede/fabbricatiterreni/visura-catastale/visura-catastale-online . Verifica confrontando sul tuo Atto Notarile che tutti i dati siano corretti.

Ti suggeriamo per una maggiore tutela di estrapolare una visura catastale storica, nella quale troverai evidenziato le informazioni catastali degli ultimi 20 anni. A cosa serve questa visura? Serve a verificare se nel corso degli anni sono state dichiarate modifiche in catasto riguardanti l’immobile (frazionamenti, fusioni, modifiche varie). Ti ricordiamo che se fai un intervento edile alla tua casa dovrai dichiarlo all’ufficio tecnico comunale con apposite dichiarazioni D.I.A, S.C.I.A, ecc (verifica con il tuo tecnico di fiducia quali sono gli interventi per cui sono necessarie le varie dichiarazioni). Sovente nella realtà vengono eseguiti lavori senza alcuna dichiarazione, pertanto il rischio di trovarsi in seguito di fronte ad una difformità è elevato e la necessità di ricorrere alla Sanatoria fa si che i tempi di vendita si allunghino (Hai appena scopoerto una parte del controllo per la visura urbanistica che approfondiremo successivamente).

Una volta in possesso di Foglio Mappale e Subalterno potrai (se non già in tuo possesso) estrapolare una copia della scheda catastale del tuo immobile. La scheda catastale non è altro che una rappresentazione grafica del tuo immobile. Dovrai quindi verificare che lo stato di fatto sia uguale a quanto graficamente rappresentato sulla scheda catastale.

MA ATTENZIONE IL CATASTO NON E’ PROBATORIO!!

VISURA URBANISTICA

La visura urbanistica è in assoluto l’aspetto più sottovalutato ma che in realtà nasconde grossi pericoli. Questo perché? Perché come scritto poche righe sopra, il Catasto non è probatorio ovvero essendo nato per fini fiscali, non costituisce prova sui diritti reali e nemmeno dal punto di vista urbanistico. In estrema sintesi la visura catastale non basta per verificare la conformità di un immobile. Dovrai recarti fisicamente presso l’ufficio urbanistica del tuo Comune per effettuare la visura urbanistica. A seconda del Comune avrai a disposizione l’intero fascicolo o solamente la documentazione da te richiesta. La documentazione da richiedere la trovi nella sopra elencata check list ovvero:

Permesso di Costruire
Copia del Progetto
Certificato di Agibilità/Abitabilità

Ci sono una serie di variabili per cui ti consigliamo di farti seguire da un tecnico competente in quanto in alcuni casi l’abitabilità/agibilità avviene per silenzio assenso quindi serve recuperare copia della richieste di abitabilità/agibilità o in altri casi il permesso di costruire può essere una D.I.A. ecc.

Una volta che avrai questa documentazione dovrai confrontarla con lo stato di fatto e valutare se è tutto conforme oppure se sussiste la necessità di effettuare sanatorie o addirittura interventi edili di ripristino (non tutto può essere sanato).

Adesso che hai eseguito tutti questi step puoi vendere in tranquillità il tuo immobile consapevole di avere svolto una corretta Due Diligence e non avere sorprese prima dell’atto notarile.

Due Diligence

Completata — Vendi in sicurezza 100%

Detrazioni lavori casa ristrutturazione bonus 110

gangemifabio — Tue, 26 Jan 2021 08:55:29 +0000

DETRAZIONE FISCALE — SUPER BONUS 110%

Come in tutte le nostre guide ed articoli cercheremo di parlare nel modo più semplice e comprensibile di un tema complicato.

Cosa è il SuperBonus? E’ una detrazione di imposta del 110% inserita all’interno del Decreto Rilancio per spese sostenute tra il 1 luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021 per interventi di efficientamento energetico. Si vi sembrerà strano ma se spendo 10 euro lo Stato mi rimborserà 11 euro!! Ovviamente ci sono delle condizioni da rispettare.

Quali sono i requisiti? Per poter utilizzare il SuperBonus è necessario eseguire almeno 1 dei 3 lavori definiti TRAINANTI:

Isolamento Termico.

Sostituzione dell’impianto di riscaldamento.

Interventi antisismici.

La realizzazione dei lavori deve far “guadagnare” 2 classi energetiche, altrimenti non si ha diritto alla detrazione del 110%. Per verificare questo aspetto dovranno essere realizzati due distinti APE (Attestati di Prestazione Energetica) a inizio e fine lavori. La cosa molto interessante è che sarà possibile detrarre anche i cosiddetti lavori TRAINATI ovvero altre opere (che vedremo in seguito) collegate ai lavori TRAINANTI.

LAVORO TRAINANTE: ISOLAMENTO TERMICO

L’ esempio classico è il cosiddetto cappotto termico su superfici verticali, orizzontali e inclinate. Deve interessare il 25% della superficie disperdente dell’edificio. I materiali utilizzati devono rispettare inoltre dei criteri ambientali minimi. La spesa massima per la detrazione è pari a:

50.000 euro per gli edifici monofamiliari

40.000 euro per unità in condomini da 2 a 8 unità

30.000 euro per unità in condomini oltre le 8 unità

LAVORO TRAINANTE: IMPIANTO RISCALDAMENTO

La sostituzione degli impianti di riscaldamento esistenti con nuovi impianti di riscaldamento od anche raffrescamento nel caso si opti per pompe di calore reversibili. La detrazione spetta anche per i lavori e le spese di smaltimento dell’impianto sostituito. La spesa massima per la detrazione è pari a:

30.000 euro per gli edifici monofamiliari
20.000 euro per unità in condomini fino a 8 unità
15.000 euro per unità in condomini oltre le 8 unità

LAVORO TRAINANTE: INTERVENTI ANTISISMICI

Interventi riguardanti il miglioramento statico e sismico degli edifici esistenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3. E´ esclusa la zona 4.

La spesa massima per la detrazione è pari a:

96.000 euro per unità abitativa.

Chi sono i destinatari?

i condomìni per interventi sulle parti comuni
le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su massimo 2 unità immobiliari.
gli Istituti autonomi case popolari (Iacp).
le cooperative, per interventi realizzati su immobili di proprietà ed assegnati in godimento ai propri soci.
le organizzazioni non lucrative, di volontariato e le associazioni iscritte negli appositi registri.
le associazioni e società sportive dilettantistiche per gli interventi destinati ai soli immobili adibiti a spogliatoi.

Quali immobili possono usufruirne?

Edifici unifamiliari o unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari che però siano funzionalmente indipendenti e dispongano di un accesso autonomo dall’esterno. Quindi generalmente non spetta alle unità situate in condomini (fatti salvi i casi in cui l’intero condomìnio svolga detti interventi).

Come recupero la detrazione?

Si recupera in 5 anni (non 10 come le altre detrazioni sulla casa). Vale per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31/12/2021. Ovviamente chi richiede la detrazione deve avere la necessaria capienza per poter detrarre il 110%. E questo è generalmente un possibile problema perchè se ho speso 100.000 € di ristrutturazione dovrei recuperare 110.000 € in 5 anni (110.000 / 5 anni = 22.000 € di detrazione annua). Se sono una partita iva in regime forfettario oppure ho un reddito di 30.000 € annui non potrò ovviamente detrarre 22.000 € per cui perderò una buona parte della detrazione. Ma…c’è un ma…in quanto la norma lascia la possibilità di cedere il credito.

Cosa intendiamo per cedere il credito?

Tornando all’esempio di prima se ho una detrazione di 110.000 € e non ho la capienza economica posso decidere di conferirla tramite cessione ad un terzo soggetto (che ovviamente avrà capienza). Questo terzo soggetto acquisirà il credito ottenendo un vantaggio in quanto il credito non verrà acquisito a “prezzo pieno” ma verrà acquisito con una marginalità di guadagno. Nell’esempio di prima, se cedo il credito di 110.000 € probabilmente riuscirò ad ottenere 98.000 €.

E lo sconto in fattura?

Questa è la seconda ed importante novità per evitare di perdere la detrazione in caso di incapienza IRPEF o per i regimi FORFETTARI. E’ una soluzione simile alla cessione del credito ma in questo caso la cessione avviene a chi esegue i lavori e pertanto potrò ottenere uno sconto in fattura pari al credito che ho ceduto all’impresa. Ovviamente anche in questo caso l’impresa terrà una marginalità nell’acquisire il credito del 110% ma questo può permettere di eseguire lavori molto costosi con un piccolo esborso economico.

Cosa serve per queste cessioni?

Chi volesse optare per una di queste due opzioni (sconto o cessione) dovrà dotarsi di un visto di conformità. Il visto di conformità è rilasciato dai professionisti (dottori commercialisti, ragionieri e consulenti del lavoro) o dai CAF.

PS: Queste due possibilità ovvero lo sconto in fattura e la cessione del credito valgono anche per il Bonus Ristrutturazioni al 50%

Conformità Urbanistica — Quando serve e perchè è importante per vendere casa

gangemifabio — Mon, 18 Jan 2021 09:55:13 +0000

Conformità Urbanistica nella compravendita immobiliare

Cosa è la Conformità Urbanistica?

Per conformità urbanistica si intende la corrispondenza dell’immobile tra lo stato di fatto e i titoli edilizi rilasciati dalle autorità competenti. E’ un aspetto molto sottovalutato quando si compra casa e spesso non viene preso in considerazione.

Qualsiasi immobile, deve essere costruito ed eventualmente modificato a seguito del rilascio di un’apposita autorizzazione comunale, il titolo abilitativo. In base alla data di costruzione e agli interventi realizzati i titoli abilitativi hanno diversi nomi, concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA, Sanatoria, certificato di abitabilità o certificato di agibilità

Credenze “Popolari”

Per molti la verifica della regolarità di un immobile avviene confrontando la scheda catastale con lo stato di fatto. Questo è errato perchè la scheda catastale è un documento rappresentativo conservato in Catasto ma non è assolutamente valido come titolo abilitativo depositato in Comune. Sfortunatamente spesso la scheda catastale rappresenta correttamente l’immobile ma è difforme dal progetto presentato in Comune.

Perchè è così importante?

In caso di vendita serve riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità perchè queste potrebbero creare problematiche alla vendita ed al futuro acquirente soprattutto in caso di perizia per l’accensione di un mutuo od in caso di rivendita futura.

Il venditore è obbligato dichiarare la piena conformità urbanistica dell’immobile ed è pertanto responsabile civilmente e penalmente delle dichiarazioni effettuate. In alcuni casi si può arrivare alla nullità dell’atto di compravendita.

Il mio notaio mi garantisce?

La normativa italiana prevede che il venditore garantisca la conformità urbanistica all’acquirente ma non pone al notaio alcun obbligo in merito, difatti il notaio non è tenuto a svolgere alcuna verifica sulla conformità urbanistica, certifica semplicemente quanto dichiarato dal venditore. Basti pensare che il notaio o suoi incaricati non hanno mai visto l’immobile oggetto di compravendita e quindi non possono effettuare tale verifica. Andranno invece a verificare la documentazione inerente i titoli abilitativi “originari” ovvero il permesso di costruire ed eventuali autorizzazioni successive a fronte di lavori effettuati e dichiarati in Comune.

Quindi chi verifica la conformità urbanistica?

Questo tipo di verifica dovrebbe essere svolta dall’agenzia incaricata alla vendita con un apposito “Accesso agli atti” presentato in Comune a nome del Venditore. Molto spesso questa indagine non viene svolta dalle agenzie per negligenza, per questo è sempre bene chiedere informazioni sulla conformità urbanistica e se non fatto dall’agenzia incaricare un tecnico per svolgere questa verifica.

UNO SGUARDO ALLE COMPRAVENDITE 2013, SI TORNA AGLI ANNI ’80

admin — Fri, 16 May 2014 15:29:45 +0000

L’Agenzia delle Entrate ha diffuso i dati del mercato immobiliare relativo all’anno 2013, come era facilmente immaginabile e prevedibile il mercato è ulteriormente diminuito i dati ci riportano un numero di compravendite complessivo pari a 407.000 un dato che ci riporta indietro di 30 anni, nel 1985 le compravendite erano 430.000.

Come da grafico è possibile immediatamente capire la situazione in cui versa il mercato, dobbiamo però tenere presente che i volumi di compravendita sono sempre cresciuti negli ultimi negli ultimi 10 anni a livello esponenziale passando dalle 483.000 unità del 1996 fino al tetto delle 877.000 unità del 2006, in dieci anni il mercato si è quasi raddoppiato.

L’analisi ci fa anche capire il perché di questo crollo, la situazione è dovuta principalmente ai seguenti fattori che principalmente due che spesso non vengono presi in considerazione dai venditori:

diminuzione del risparmio delle famiglie – negli anni 80 il tasso del risparmio per famiglia era superiore al 20%, (ad esempio una famiglia media con un reddito mensile di 2.000 euro riusciva a risparmiare 400 euro), questa percentuale negli anni si è erosa fino ad arrivare intorno all’ 8% negli ultimi anni, quindi se negli anni 80 la famiglia dell’esempio riusciva a risparmiare 400 euro oggi riesce a risparmiare solo 160 euro. Questo impedisce quindi alle famiglie soprattutto di nuova formazione di accantonare gli importi necessari a coprire le spese d’acquisto (notaio, imposte, ecc) ed il 20% del saldo prezzo in quanto le banche tendenzialmente non erogano più dell’80% del valore dell’immobile.
L’aumento dei tassi di interesse dal 2006 ha causato alle famiglie difficoltà di accesso al credito, precedentemente i tassi erano crollati infatti dal 1997 al 2004 erano passati da oltre il 10% fino al 4% e l’insieme tra prospettive positive sui redditi futuri con la facilità di accesso al credito avevano creato un aumento della domanda di immobili (+80% dal 1997 al 2006) e di conseguenza dei prezzi (+73% dal 1999 al 2007). Oggi la situazione è esattamente l’opposto con aspettative sui redditi futuri delle famiglie negative, un alto indice di disoccupazione (soprattutto giovanile) e di conseguenza ulteriori difficoltà di accesso al credito.

I prezzi in considerazione di questi fattori stanno diminuendo, dal 2010 al 2013 l’Istat conferma una diminuzione del 7,5% ma ciò non basta e la differenza tra domanda ed offerta continua a restare alta, basti pensare che solo 81 comuni in tutta Italia sono riusciti a superare le 500 compravendite nel 2013 ed in ben 6.900 comuni si sono realizzate meno di 100 compravendite.

Fonte Agenzia delle Entrate

REDDITOMETRO VERSO IL DEBUTTO

admin — Tue, 11 Feb 2014 14:44:21 +0000

Acqua e condominio rientrano tra quelle che in gergo tecnico l’agenzia delle Entrate ha definito «spese per elementi certi». Detto più semplicemente, se il contribuente ha un immobile si presume che sostenga determinate esborsi per manutenzione e per abitarci. Anche la ricostruzione delle spese per la manutenzione ordinaria della casa potrebbe attingere ai valori medi Istat, qualora non esistano già dati precisi in Anagrafe tributaria. Tra le spese per elementi certi dovrebbero rientrare anche quelle relative al mobili o agli elettrodomestici connessi alla disponibilità di una casa. Biancheria, detersivi, pentole, lavanderia e riparazioni. Sono le voci che il nuovo redditometro chiama «altri beni e servizi per la casa» e che dovrebbero rientrare tra quelle per elementi certi.

Fonte Il sole 24 ore