Valutare Casa Strumenti di Valutazione Immobiliare per Vendere Casa

gangemifabio — Wed, 03 Feb 2021 17:36:26 +0000

La valutazione immobiliare è forse il punto cardine di tutto il processo di vendita. E’ fondamentale, un errore nella valutazione dell’immobile può significare un importante aumento del tempo di vendita. Solitamente l’errore principale quando si effettua una valutazione immobiliare è quello di non essere imparziali. Devo stabilire il prezzo di vendita mettendomi nei panni dell’acquirente, valutando pro e contro del mio immobile. Anche se non è semplice devo eliminare dalla valutazione gli affetti e i legami spesso collegati indissolubilmente ad una casa.

Una volta fatto questo devo passare al secondo punto ovvero basarmi su dati concreti. Un mantra che in qualità di Agente Immobiliare spesso ho dovuto ripetere alla clientela quando decide di vendere, è che il prezzo visto sui vari portali immobiliari non è il reale prezzo di vendita, in quanto semplicemente non tiene conto della trattativa sul prezzo svolta dalle parti. Se metto in vendita la mia casa a 100.000 euro non vuol dire che è stata venduta a 100.000 euro, magari l’avrò venduta a 90.000 euro. In un mercato competitivo come quello immobiliare, 10.000 euro possono spesso fare la differenza come avremo modo di vedere più avanti.

Per ottenere dati concreti sulle compravendite è possibile basarsi sui dati dell’osservatorio immobiliare (OMI) fornito dall’Agenzia delle Entrate. Potete consultarlo dal link seguente:

https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm

Otterrete i valori al mq per ogni tipologia di immobile. Di seguito un esempio di interrogazione fatta al database dell’OMI fatto per la città di Parabiago (MI).

Risultato interrogazione: Anno 2020 — Semestre 1

Provincia: MILANO Comune: PARABIAGO

Fascia/zona: Centrale/FERROVIA, RESEGONE, UNIONE, VILLORESI

Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 0

Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

Tipologia	Stato conservativo	Valore Mercato (€/mq)
Tipologia	Stato conservativo	Min	Max
Abitazioni civili	Normale	1400	1950
Abitazioni civili	OTTIMO	1950	2200
Abitazioni di tipo economico	OTTIMO	1400	1800
Abitazioni di tipo economico	Normale	1000	1350
Box	NORMALE	800	1050
Ville e Villini	OTTIMO	1950	2250
Ville e Villini	Normale	1500	1900

Come vedrete i range tra il valore minimo ed il massimo sono piuttosto elevati ma è un punto di partenza col quale iniziare a confrontarsi. Dovrò quindi moltiplicare i mq del mio immobile per il valore al mq. Ma conosco i mq del mio immobile? Se non ne sono certo o non conosco la metratura commerciale dovrò calcolarli in maniera puntuale, considerando che non tutte le superfici si calcolano al medesimo modo. Ricordate: nella vendita di un immobile si parla di superficie commerciale, non di calpestabile. Di seguito troverete le tabelle per il calcolo dei mq commerciali (la tabella è estrapolata dal Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa e Agenzia Entrate).

SUPERFICI PRINCIPALI
DESCRIZIONE	INCIDENZA	ANNOTAZIONI
Superficie utile netta calpestabile	100%
Muri perimetrali	100%	Calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione	50%	Calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde	75%	Altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili * mansarda	35%	Altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi abitabili * con finiture analoghe ai vani principali	80%	Altezza media minima mt 2,40
Soppalchi non abitabili	15%
Verande * con finiture analoghe ai vani principali	80%
Verande * senza finiture analoghe ai vani principali	60%
Taverne e Locali seminterrati abitabili * collegati ai vani principali	60%	Altezza media minima mt 2,40

SUPERFICI DI ORNAMENTO
DESCRIZIONE	INCIDENZA	ANNOTAZIONI
Balconi e Lastrici solari	25%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge	35%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici	40%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii	35%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili	10%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di Appartamenti	15%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di Ville	10%	Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

Ottenuti i mq commerciali potrò moltiplicarli per il valore al mq, ma non otterrò ancora la valutazione corretta in quanto ci sono diversi parametri con cui devo ancora cimentarmi ovvero i coefficienti di merito. Per intenderci un appartamento dalle stesse caratteristiche e finiture al piano primo non avrà la stessa valutazione di un appartamento all’ultimo piano. Utilizza le tabelle di seguito per calcolare i tuoi coefficienti di merito; vi riporto i principali:

STATO LOCATIVO	CONTRATTO	COEFFICIENTE DI MERITO
Abitazioni libere		100%
Abitazioni locate a canone libero	Con durata quadriennale	-20%
Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi		-5%

PIANO	CON ASCENSORE	SENZA ASCENSORE
Seminterrato	-25%	-25%
Piano terra o rialzato	-10% * ‑20% senza giardino	-10% * ‑20% senza giardino
Piano 1°	-10%	-10%
Piano 2°	-3%	-15%
Piano 3°	0%	-20%
Piano superiori	+5%	-30%
Ultimo piano	+10%	-30%
Attico	+20%	-20%

ESPOSIZIONE E VISTA	COEFFICIENTE DI MERITO
Esterna panoramica	+10%
Esterna	+5%
Mista	0%
Interna	-5%
Completamente interna	-10%

RISCALDAMENTO	COEFFICIENTE DI MERITO
Autonomo	+5%
Centralizzato	0%
Centralizzato con contabilizzatore	+2%
Assente	-5%

Adesso avrete tutti i parametri per calcolare il valore del vostro immobile. Ma fate attenzione! Il vostro immobile dovrà “competere” con svariate decine di “concorrenti” ovvero con altri immobili di simile tipologia in vendita nello stesso Comune od in comuni limitrofi. Il suggerimento è quello di posizionarsi in maniera strategica. I clienti se, a parità di condizioni, vedono un immobile ad un prezzo più elevato rispetto ad altri, tenderanno a scartarlo o nei casi migliori lo metteranno in fondo alla lista degli appuntamenti da fissare. E non è detto che arrivino a vederlo, potrebbero trovare la casa giusta tra le altre soluzioni viste prima della tua.

Ricorda se questa ti sembra un’attività complessa non fare in autonomia, rivolgiti ad un esperto del settore immobiliare.

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Conformità Urbanistica — Quando serve e perchè è importante per vendere casa

gangemifabio — Mon, 18 Jan 2021 09:55:13 +0000

Conformità Urbanistica nella compravendita immobiliare

Cosa è la Conformità Urbanistica?

Per conformità urbanistica si intende la corrispondenza dell’immobile tra lo stato di fatto e i titoli edilizi rilasciati dalle autorità competenti. E’ un aspetto molto sottovalutato quando si compra casa e spesso non viene preso in considerazione.

Qualsiasi immobile, deve essere costruito ed eventualmente modificato a seguito del rilascio di un’apposita autorizzazione comunale, il titolo abilitativo. In base alla data di costruzione e agli interventi realizzati i titoli abilitativi hanno diversi nomi, concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA, Sanatoria, certificato di abitabilità o certificato di agibilità

Credenze “Popolari”

Per molti la verifica della regolarità di un immobile avviene confrontando la scheda catastale con lo stato di fatto. Questo è errato perchè la scheda catastale è un documento rappresentativo conservato in Catasto ma non è assolutamente valido come titolo abilitativo depositato in Comune. Sfortunatamente spesso la scheda catastale rappresenta correttamente l’immobile ma è difforme dal progetto presentato in Comune.

Perchè è così importante?

In caso di vendita serve riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità perchè queste potrebbero creare problematiche alla vendita ed al futuro acquirente soprattutto in caso di perizia per l’accensione di un mutuo od in caso di rivendita futura.

Il venditore è obbligato dichiarare la piena conformità urbanistica dell’immobile ed è pertanto responsabile civilmente e penalmente delle dichiarazioni effettuate. In alcuni casi si può arrivare alla nullità dell’atto di compravendita.

Il mio notaio mi garantisce?

La normativa italiana prevede che il venditore garantisca la conformità urbanistica all’acquirente ma non pone al notaio alcun obbligo in merito, difatti il notaio non è tenuto a svolgere alcuna verifica sulla conformità urbanistica, certifica semplicemente quanto dichiarato dal venditore. Basti pensare che il notaio o suoi incaricati non hanno mai visto l’immobile oggetto di compravendita e quindi non possono effettuare tale verifica. Andranno invece a verificare la documentazione inerente i titoli abilitativi “originari” ovvero il permesso di costruire ed eventuali autorizzazioni successive a fronte di lavori effettuati e dichiarati in Comune.

Quindi chi verifica la conformità urbanistica?

Questo tipo di verifica dovrebbe essere svolta dall’agenzia incaricata alla vendita con un apposito “Accesso agli atti” presentato in Comune a nome del Venditore. Molto spesso questa indagine non viene svolta dalle agenzie per negligenza, per questo è sempre bene chiedere informazioni sulla conformità urbanistica e se non fatto dall’agenzia incaricare un tecnico per svolgere questa verifica.

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