Di tutti i documenti elencati sopra solo la cosiddetta liberatoria delle spese condominiali può e deve essere fornita all’atto della vendita, per tutti gli altri documenti dovrai esserne in possesso o recuperarli nel più breve tempo possibile. La mancanza di un documento o il non accorgersi che un documento è errato può causarti la perdita di una vendita o nel minore dei casi un ritardo nei tempi di consegna, con le relative problematiche che ne potrebbero scaturire.

Ti raccomando di leggere attentamente tutta la documentazione elencata sopra, in particolare dovrai prestare particolare attenzione alle visure. 

VISURA IPOTECARIA

La visura ipotecaria è un’ispezione che permette, consultando registri pubblici, di verificare il patrimonio di un soggetto con i relativi pesi, vincoli e ipoteche. Dovrai richiederla con un’apposita procedura alla ex Conservatoria dei Pubblici Registri tenuta presso l’Agenzia delle Entrate. Di seguito trovi il link con le informazioni su come richiedere la tua visura storica: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/agenzia/amministrazione-trasparente/servizi-erogati/carta-servizi/i‑nostri-servizi/area-consultazioni-e-certificazioni/certificazioni-ipotecarie-e-rilascio-copie

Una volta ottenuta la visura ipotecaria potrai quindi verificare se sul tuo immobile sono presenti gravami ad esempio ipoteche ancora in essere. Oppure, solo se hai effettuato una visura storica, potrai verificare se nei precedenti passaggi di proprietà è presente una donazione (ti invitiamo a leggere sul sito Mondocasa quali sono i rischi in caso di donazione immobiliare).

VISURA CATASTALE

La visura catastale in sostanza è l’estrapolazione delle risultanze catastali. Senza addentrarci troppo in questioni tecniche (che lasciamo a Geometri, Architetti, Ingegneri ecc) dalla visura catastale potremo trovare Foglio, Mappale e Subalterno ovvero gli “identificatori” del tuo immobile. Inoltre troverai la categoria catastale con la relativa rendita che sarà utile all’acquirente per calcolare alcune imposte sull’acquisto. 

Puoi recuperare questi dati dal sito dell’Agenzia delle Entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/it/web/guest/schede/fabbricatiterreni/visura-catastale/visura-catastale-online . Verifica confrontando sul tuo Atto Notarile che tutti i dati siano corretti.

Ti suggeriamo per una maggiore tutela di estrapolare una visura catastale storica, nella quale troverai evidenziato le informazioni catastali degli ultimi 20 anni. A cosa serve questa visura? Serve a verificare se nel corso degli anni sono state dichiarate modifiche in catasto riguardanti l’immobile (frazionamenti, fusioni, modifiche varie). Ti ricordiamo che se fai un intervento edile alla tua casa dovrai dichiarlo all’ufficio tecnico comunale con apposite dichiarazioni D.I.A, S.C.I.A, ecc (verifica con il tuo tecnico di fiducia quali sono gli interventi per cui sono necessarie le varie dichiarazioni). Sovente nella realtà vengono eseguiti lavori senza alcuna dichiarazione, pertanto il rischio di trovarsi in seguito di fronte ad una difformità è elevato e la necessità di ricorrere alla Sanatoria fa si che i tempi di vendita si allunghino (Hai appena scopoerto una parte del controllo per la visura urbanistica che approfondiremo successivamente).

Una volta in possesso di Foglio Mappale e Subalterno potrai (se non già in tuo possesso) estrapolare una copia della scheda catastale del tuo immobile. La scheda catastale non è altro che una rappresentazione grafica del tuo immobile. Dovrai quindi verificare che lo stato di fatto sia uguale a quanto graficamente rappresentato sulla scheda catastale. 

MA ATTENZIONE IL CATASTO NON E’ PROBATORIO!!

VISURA URBANISTICA

La visura urbanistica è in assoluto l’aspetto più sottovalutato ma che in realtà nasconde grossi pericoli. Questo perché? Perché come scritto poche righe sopra, il Catasto non è probatorio ovvero essendo nato per fini fiscali, non costituisce prova sui diritti reali e nemmeno dal punto di vista urbanistico. In estrema sintesi la visura catastale non basta per verificare la conformità di un immobile. Dovrai recarti fisicamente presso l’ufficio urbanistica del tuo Comune per effettuare la visura urbanistica. A seconda del Comune avrai a disposizione l’intero fascicolo o solamente la documentazione da te richiesta. La documentazione da richiedere la trovi nella sopra elencata check list ovvero:

• Permesso di Costruire
• Copia del Progetto
• Certificato di Agibilità/Abitabilità

Ci sono una serie di variabili per cui ti consigliamo di farti seguire da un tecnico competente in quanto in alcuni casi l’abitabilità/agibilità avviene per silenzio assenso quindi serve recuperare copia della richieste di abitabilità/agibilità o in altri casi il permesso di costruire può essere una D.I.A. ecc.

Una volta che avrai questa documentazione dovrai confrontarla con lo stato di fatto e valutare se è tutto conforme oppure se sussiste la necessità di effettuare sanatorie o addirittura interventi edili di ripristino (non tutto può essere sanato).

Adesso che hai eseguito tutti questi step puoi vendere in tranquillità il tuo immobile consapevole di avere svolto una corretta Due Diligence e non avere sorprese prima dell’atto notarile.